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陈元东:谈谈“房地产分析方法”

发布时间: 2017/03/24 11:21:01     点击次数:次   打印本页

陈元东:谈谈“房地产分析方法”--北航经管学院会计实务前沿讲堂系列讲座

3月23日下午,北京烟雨蒙蒙,新主楼却暖意洋洋。经管学院主办的“会计实务前沿课堂”第一课在新主楼成功开课。来自中金公司资产管理部的陈元东副总裁为我们带来了题为“房地产企业分析方法”的生动一课。本次讲堂由会计系赵莹副教授主持。

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课堂伊始,陈老师向我们解释了这一课选题的缘由。房地产行业在中国改革开放以及社会主义经济建设中发挥了至关重要的作用。房价不仅牵动着每一个居民的神经,更是为我国GDP增长做出了卓越的贡献。此外,房地产行业渗透于基础设施建设、地方财政建设等方方面面,看懂了房地产行业的财务报告便能看懂我国的基础设施建设的现状及发展方向。

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随后,陈老师娓娓道来了房地产企业各个会计科目的处理方法。由于房地产企业的特殊性,预售制度导致资产负债表中库存现金来自于现金流入而不是营业收入,所以在此类企业中,我们作为财务人员应该更关注资产负债表和现金流量表而不是利润表。在存货方面,房地产企业存货科目金额巨大,因为销售确认时间为交房时间,导致交房之前的房子都将进入存货一栏。对于土地增值税,我国大陆的土地增值税属于营业税,实行清算缴纳制度。这一制度的实行导致很多企业不愿意进行项目清算,并结合了恒大地产及金茂地产进行分析。而在香港地区,土地增值税则属于所得税,同学们在以后涉及到香港地区项目的会计处理时应该加以注意。关于现金流量表,房地产企业在融资方面更加倾向于有息负债,以房地产企业为代表的重资产企业也更加受到银行、信托公司等金融机构的青睐。

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在讲座的第二部分,陈老师进行了深入浅出的案例讲解。顺驰在2000年到2003年火速开创了60多家连锁地产却不幸在2006年折戟;绿城以建造最好的房子为理念,占领了中国豪宅市场,却在2011年遇到政府限购,企业遭遇滑铁卢;佳兆业在2014年因原深圳政法委书记蒋尊玉涉嫌大运会工程腐败、与地产商权钱交易而使企业陷入泥淖,难逃被收购的命运。

最后同学们踊跃发言进行提问,大家主要对房地产企业的销售收入由存货科目来推导所得的过程比较感兴趣。陈老师详细耐心的对同学们进行了解答。经过两个小时的讲解与倾听,同学们带着自己的笔记本满载而归,脸上荡漾着欢欣的笑容。

(撰稿人:赵佳)